De Nederlandse woningmarkt ziet wederom spannende tijden tegemoet. Nu het ergste leed na de crisis geleden is en veel woningeigenaren de waarde van hun woning weer zien stijgen, lijkt niemand zich nog over de risico’s van de woningfinanciering te bekommeren. Toch is voor woningeigenaren van belang om hun woningfinanciering eens kritisch onder de loep te nemen.
De beleggingshypotheek vs. aflossingsvrij
De risico’s van de beleggingshypotheek zijn voor de meeste woningeigenaren ondertussen wel bekend. De opbouw van het belegd vermogen bleef vaak achter bij de looptijd van de hypotheek, waardoor er op de aflosdatum onvoldoende vermogen was opgebouwd om de hypotheek volledig mee te kunnen aflossen. Door de aangepaste wet- en regelgeving is de verstrekking van de spaar- en beleggingshypotheek nu aan banden gelegd, maar dat betekent niet dat de risico’s voor de lopende hypotheken verdwenen zijn.
Naast de beleggingshypotheek zijn aan woningeigenaren de afgelopen jaren ook veel aflossingsvrije hypotheken verstrekt. Van het totaal aantal hypotheken in Nederland betreft 55% een aflossingsvrije hypotheek. Van deze 55% betreft 27% een volledig aflossingsvrije hypotheek.
Wat zijn de ontwikkelingen omtrent de aflossingsvrije hypotheek?
Dankzij de kredietcrisis zijn er in augustus 2011 maatregelen genomen met betrekking tot de aflossingsvrije hypotheek, met als ingangsdatum 1 januari 2013. Deze maatregelen zijn genomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een van de belangrijkste wijzigingen is dat het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de waarde van de woning mag zijn, alleen in zeer uitzonderlijke gevallen mag hiervan worden afgeweken. Daarnaast is de woningeigenaar verplicht om het andere, niet aflossingsvrije deel, van zijn hypotheek binnen 30 jaar af te lossen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
Kan de woningeigenaar de gevolgen goed overzien?
Vanaf 2030 is de rente van de aflossingsvrije hypotheek voor veel woningeigenaren niet meer fiscaal aftrekbaar. Daarnaast weten we nu niet wat de hoogte van de rente aan het einde van de looptijd is. Mocht er door beide factoren een verkoopgolf op gang komen, dan heeft dat mogelijk consequenties voor de huizenprijzen. Ook gaan de geldverstrekkers op de einddatum opnieuw toetsen of de woningeigenaren voor verlenging van de hypotheek in aanmerking komen. Er is slechts één geldverstrekker die de aflossingsvrije hypotheek heeft verstrekt, zonder hier een einddatum aan te geven.
Het is aan de geldverstrekker om te bepalen of er op de einddatum van de aflossingsvrije hypotheek nog een verlenging komt. Op papier ben je wel de eigenaar van je woning, maar ligt het lot of je in je eigen woning kunt blijven wonen in de handen van de geldverstrekker.
Structureel aflossen is de oplossing
De positie van een woningeigenaar wordt comfortabeler door structureel aflossen van de eigenwoningschuld. Want, bij een eventuele scheiding verdeelt men de overwaarde in plaats van de restschuld. Daarnaast creëer je extra financiële ruimte bij het bereiken van de AOW leeftijd, die steeds hoger wordt, middels de vermogensopbouw van de eigen woning. Of in geval van een crisis in de woningmarkt is de positie van iemand die structureel aflost altijd beter dan iemand met een aflossingsvrije hypotheek. Door het aflossen van de eigenwoningschuld, hou je meer zeggenschap over je eigen toekomst.
In onze Master of Financial Planning (MFP) zijn in 2018 2 deelnemers afgestudeerd op het thema de “aflossingsvrije hypotheek”. Beide deelnemers constateerden op basis van hun onderzoek dat de mogelijke negatieve gevolgen van de aflossingsvrije hypotheek onvoldoende bekend zijn bij woningeigenaren. Beide deelnemers pleiten voor meer inzicht bij de woningeigenaren. Tijdig anticiperen op de gevolgen van de aflossingsvrije hypotheek geeft de woningeigenaar mogelijkheden om zijn hypotheek aan te passen of andere voorzieningen te treffen om problemen in de toekomst te voorkomen.
Herman Derks is productmanager van de Master of Financial Planning (MFP)
